(Bloomberg) — Per qualsiasi governo, rivedere un mercato immobiliare residenziale a livello nazionale sarebbe rischioso nelle migliori circostanze. Il presidente cinese Xi Jinping ci sta tentando in un momento in cui l'economia sta rallentando, omicron sta minacciando la sua politica zero-Covid e le relazioni con il mondo esterno sono sempre più tese.
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Poiché quella pericolosa combinazione ha un impatto crescente sui mercati finanziari cinesi, una domanda continua a sorgere: qual è il finale di Xi?
Data l'opacità del Partito Comunista e la sua storia di retrocessione sulle riforme immobiliari, la risposta è impossibile da sapere con certezza. Ma gli osservatori della Cina hanno iniziato a delineare un probabile futuro per il mercato immobiliare che sembra molto diverso dai suoi oltre due decenni di crescita economica sovraccarica, ricchezza delle famiglie e entrate del governo.
In breve, i giorni di guadagni vertiginosi sui prezzi delle case e di folli costruzioni alimentate da debiti da parte di magnati immobiliari miliardari sono destinati a svanire. Saranno sostituiti da un mercato molto più calmo in cui le autorità si affrettano a reprimere le follie speculative e lo sviluppo è dominato da società statali che guadagnano rendimenti simili a quelli delle utility.
"Se chiamiamo l'ultimo decennio un'età d'oro per il settore immobiliare, ora è intrappolato nell'era della ruggine", ha affermato Li Kai, partner fondatore del fondo obbligazionario Shengao Investment, con sede a Pechino, specializzato in debito distressed.
Questa transizione promette di essere particolarmente dolorosa per gli sviluppatori di proprietà privata come China Evergrande Group che hanno già appesantito gli investitori internazionali in azioni e crediti con miliardi di dollari di perdite. Allo stesso tempo, potrebbe fare molto per raggiungere due degli obiettivi più apprezzati di Xi: un sistema finanziario cinese più stabile e un divario più stretto tra ricchi e poveri del paese.
La sfida di Xi è quella di portare a termine la trasformazione senza innescare una crisi alla vigilia di un conflitto di leadership ampiamente previsto per consolidare il suo governo per tutta la vita.
Mentre pochi analisti prevedono un imminente tracollo finanziario, i rischi del mercato immobiliare stanno crescendo. Le società immobiliari più deboli sono sottoposte a uno stress immenso, colpite da un doppio smacco di oneri finanziari punitivamente alti e vendite in calo. Gli sviluppatori di rating inferiore, tra cui Evergrande, sono già inadempienti sul debito in dollari a tassi record e il contagio si sta diffondendo alle aziende più forti. Azioni e obbligazioni di Country Garden Holdings Co., il più grande sviluppatore cinese per vendite, sono crollate giovedì a seguito di un rapporto che ha lottato per trovare la domanda per una nuova obbligazione convertibile.
Ci sono molte ragioni per cui la Cina ha bisogno di rimodellare il suo mercato immobiliare. Il settore è pieno di acquisti speculativi ed è sovraccaricato, ponendo un rischio per il sistema finanziario in fase di recessione. Il prezzo delle abitazioni è un peso per le famiglie cinesi già in calo. Il costo medio per l'acquisto di un appartamento a Shenzhen è stato di circa 44 volte lo stipendio medio annuo per i residenti locali nel 2020. Peggiora la disuguaglianza poiché i ricchi proprietari accumulano proprietà. Milioni di case restano vuote e alcuni progetti di costruzione danneggiano l'ambiente.
Il settore ha un impatto sovradimensionato sull'economia. Quando si includono settori correlati come l'edilizia e i servizi immobiliari, secondo alcune stime il settore immobiliare rappresenta più di un quarto della produzione economica cinese. Più del 70% della ricchezza urbana della Cina è immagazzinata nelle abitazioni.
"Il mercato immobiliare è un sintomo dei problemi di fondo dell'economia cinese", ha affermato Craig Botham, capo economista cinese presso Pantheon Macroeconomics. "Per decenni è stata la soluzione facile e di riferimento per generare entrate del governo locale, stimolare la crescita economica e fornire alle famiglie un posto dove mettere i propri soldi e vederli crescere".
La soluzione, come sempre più accade nella Cina di Xi, è un controllo più stretto da parte dello Stato.
Secondo un rapporto di Cailian, nel Guangdong, sede di Evergrande, i funzionari locali stanno facilitando gli incontri tra sviluppatori in difficoltà e SOE. I prestiti delle principali società immobiliari utilizzate per finanziare fusioni e acquisizioni non verranno conteggiati nei parametri che limitano il debito, hanno detto a Bloomberg la scorsa settimana persone che hanno familiarità con la questione.
"Il governo vuole incoraggiare il consolidamento nel settore immobiliare: gli sviluppatori più grandi e spesso di proprietà statale prenderanno probabilmente il controllo degli attori più deboli", ha affermato Gabriel Wildau, vicepresidente senior della società di consulenza aziendale globale Teneo. "Vogliono rompere la dipendenza dell'economia dalla proprietà".
Le autorità cinesi hanno già preso di mira gli eccessi nel mercato immobiliare, ma l'importanza del settore per l'economia ha fatto sì che tali spinte si esaurissero quando gli obiettivi di crescita erano minacciati. Pechino sta cercando di ridurre la dipendenza dalla proprietà aumentando gli investimenti nei settori dell'alta tecnologia e dell'energia pulita, parte dei piani di Xi per rendere la crescita più sostenibile e di qualità superiore. Eppure un tale processo richiederà tempo e pazienza.
"La transizione sarà lunga e dolorosa e non siamo del tutto sicuri che il vertice abbia una determinazione sufficientemente forte per superare l'arduo processo", ha affermato Hao Hong, capo stratega di Bocom International Holdings Co.
La determinazione dei funzionari è stata messa alla prova. La flessione immobiliare della Cina sta accelerando, anche richiedendo un avvertimento dalla Federal Reserve. Nelle città a livello nazionale, il calo dei prezzi delle nuove case è peggiorato ogni mese da settembre, quando i prezzi sono scesi per la prima volta in sei anni. Le vendite di case continuano a scendere. I dati di lunedì potrebbero mostrare che gli investimenti immobiliari sono cresciuti solo del 5.2% l'anno scorso, prevedono gli economisti, il più lento dal 2015.
Gli sviluppatori cinesi stanno ricorrendo a scambi di obbligazioni, ritardi di pagamento, vendite di azioni e altre misure disperate per ripagare il debito. Almeno otto delle aziende sono state inadempienti per pagare le obbligazioni in dollari da ottobre. Ciò include Evergrande, la cui crisi ha intrappolato il prestatore China Minsheng Banking Corp., il titolo bancario con le peggiori performance al mondo. Un indice di azioni immobiliari è sceso del 34% l'anno scorso, il peggiore dalla crisi finanziaria globale nel 2008.
Le autorità sono pronte ad accettare i rischi per la crescita economica e la stabilità finanziaria derivanti dalla campagna, secondo Eswar Prasad, che un tempo guidava il team cinese del Fondo monetario internazionale e ora è alla Cornell University.
"Pechino sembra aver stabilito che questi potrebbero essere costi transitori che non possono più essere evitati per limitare le future rotazioni dei mercati finanziari e ancora più squilibri nei mercati immobiliari", ha affermato Prasad.
Tali costi sono in aumento. Giovedì le azioni delle società immobiliari sono diminuite del 4.3%, il massimo in quattro mesi, e sono valutate solo al 30% delle loro attività dichiarate. Questo è il più economico in termini di dati che risalgono al 2005. "Solo pochi sopravvissuti" andranno avanti bene, hanno scritto gli analisti azionari di Citigroup Inc. in una nota recente.
La rotta del mercato obbligazionario cinese ad alto rendimento in dollari sta accelerando, innescata da società precedentemente considerate finanziariamente più solide di Evergrande, come Shimao Group Holdings Ltd. e Sunac China Holdings Ltd. Ancora più preoccupante, si sta diffondendo a emittenti di livello superiore come Country Garden . Giovedì le azioni dello sviluppatore sono crollate di quasi l'8%, mentre la sua obbligazione in dollari con scadenza 2025 è scesa di 4.8 centesimi a 74.4 centesimi, pronta per il suo calo più grande dal 1° novembre.
Qualunque sia la forma che assume la campagna di Pechino per ridurre l'indebitamento del mercato immobiliare, è chiaro che l'era che ha arricchito allo stesso modo i magnati immobiliari e i proprietari di case è finita. Un futuro più noioso e più stabile attende, se il Partito Comunista può mantenere la rotta ed evitare una crisi finanziaria.
"L'età d'oro del boom dei prezzi degli immobili e dell'aumento delle entrate per gli sviluppatori è probabilmente finita", ha affermato Gary Ng, economista senior di Natixis SA. "I prezzi delle case cresceranno solo in una zona strettamente gestita in futuro, il che significa che le abitazioni assomiglieranno sempre più a servizi pubblici".
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html