USA: in arrivo una nuova bolla immobiliare

La caratteristica più utile del mercato immobiliare è che è un ottimo termometro per l'economia del paese. Anticipa quello che sarà, quindi quando il mercato in questione è quello americano, che rappresenta il 25% dell'economia del pianeta, il contagio in Europa è solo questione di tempo.

USA: un'altra bolla immobiliare simile al 2008?

Già nel 2008 il mercato immobiliare statunitense aveva vissuto una bolla molto importante in termini di volumi, rispetto ad essa oggi c'è un quadro totalmente diverso che rende i due eventi per nulla comparabili.

La prima bolla è stata anche chiamata bolla dei mutui subprime, con questo nome utilizzato per identificare quei mutui che non corrispondevano a un merito creditizio di prim'ordine.

All'epoca, la grande maggioranza degli americani si indebitava per l'acquisto di una o più case data la facilità di accesso al credito, fino a quando i prestiti diventavano sempre più difficili da ottenere e la capacità di rimborsare meno performanti e così, a cascata come il i mutui sono "esplosi", l'economia è precipitata in uno stato di recessione.

Il danno generato da quella catena di eventi si è accumulato in numeri solo due anni fa, nel 2020, con una notevole crescita del valore degli immobili, 13% anno su anno, di gran lunga superiore alla media ventennale del 20% e persino alla media decennale di circa il 2%.

A tal proposito, nel 2021 il National Shiller Price Index (andamento dei prezzi in percentuale del mercato immobiliare) ha registrato un aumento del valore delle abitazioni che ha raggiunto una minimo di $ 50,000.

Se ignoriamo la Florida, che a causa della sua tassazione molto conveniente potrebbe aver drogato i dati, il resto del mercato immobiliare statunitense è cresciuto enormemente negli ultimi tre anni, nonostante una pandemia, guerra in Ucraina che ha toccato tutti a causa delle risorse e del mercato ribassista (che è in bilico da più di un anno ormai).

Non era raro vedere l'anno scorso code alle case aperte negli Stati Uniti per acquistare case di tutte le dimensioni e prezzi, ma ora le cose sono decisamente cambiate. Le famiglie americane hanno sempre meno risorse da spendere e chi non ne ha bisogno imminente o rinuncia ad acquistare case o in alternativa trova alloggi di convenienza.

Questo ha degli effetti: da un lato ci sono meno persone che possono e vogliono comprare casa, magari nonostante lo stato di bisogno, da qui il drastico calo delle richieste di mutuo, e dall'altro l'intero settore soffre, lavori più traballanti, meno domanda di cucine e soggiorni, meno elettricisti, falegnami e traslochi, e così l'economia americana subisce una forte contrazione.

Analisi dei dati e stato di salute del mercato immobiliare statunitense

La domanda di mutui per la casa, sia per la prima che per la seconda casa, è ai minimi da 22 anni, e questo nonostante il mercato si muova molto lentamente.

Il mercato immobiliare è fortemente anticipatore della crisi in arrivo ma è anche molto lento, non ha gli stessi tempi di reazione del mercato azionario che spesso è brusco, prima il prezzo delle case si blocca, poi scompaiono i compratori e infine il prezzo corregge (quest'anno -8%) con tutto ciò che segue.

Il rapporto tra rata e reddito è molto importante e gli americani sono abituati a pensare in termini di accessibilità della rata. Per la stessa rata oggi un cittadino statunitense può permettersi un valore di casa $ 118,000 in meno rispetto al 2020, se stiamo parlando $500,000 case. Questo è in una fase in cui sono i tassi di interesse strettamente correlati alla rata 6% ma non è detto che questi possano risalire e far allargare la diffusione.

Quel tasso del 6% è fortemente legato all'aumento del tasso di interesse della Banca centrale statunitense e sono a questo livello con un aumento complessivo del tasso di 225 punti base, ma la Federal Reserve ha già dichiarato non solo che ci sarà almeno un ulteriore aumento dei tassi quest'anno, ma che gli aumenti continueranno l'anno prossimo fino a quando l'inflazione non raggiungerà circa il 3%. 

Più i tassi salgono, più sono costosi i mutui rispetto all'inizio dell'anno, quando i mutui negli Stati Uniti erano al 3%. Oggi, dopo tre trimestri, sono al 6.25% e la crescita non accenna a fermarsi.

Un dato molto interessante in questa spirale di difficoltà di accesso al credito e calo dei prezzi immobiliari è la percentuale di ricerche su Google della frase “come vendere casa adesso” che ha registrato uno straordinario + 2750% solo ad agosto di quest'anno.

Entrando nel dettaglio, possiamo vedere che la fascia di prezzo più colpita saranno le case comprese tra $ 500,000 e $ 800,000 e quelle sotto i $ 200,000 nonostante per ora quelle di queste ultime fasce abbiano goduto di un paracadute importante come il fatto che l'acquisto di case ha un forte componente emotiva e quindi gli acquirenti sono disposti a sopportare aumenti pur di realizzare il sogno di acquistare casa, ma non si sa quanto durerà questa “pazienza” di fronte a continui aumenti.

I Fornitura mensile di nuove case, che è il rapporto tra case di nuova costruzione in vendita e case invendute, è in calo bruscamente, un segnale che gli immobili invenduti stanno diventando sempre più diffusi.

Il mercato immobiliare statunitense in passato

Rispetto al 2000, periodo in cui c'era poca offerta e i prezzi delle case avevano retto abbastanza bene, oggi le case sono tante e i prezzi sono in forte calo, questo unito al fatto che i tassi di natalità si stanno abbassando anche nei paesi latino-americani e afroamericani popolazioni (che storicamente hanno tassi di natalità più elevati) e che gli incentivi pandemici e post-pandemici all'acquisto di immobili stanno gradualmente finendo danno luogo alla tempesta perfetta del settore abitativo negli Stati Uniti.

L'unica nota molto positiva è il fatto che le famiglie rispetto al mutuo subprime La crisi del 2008 sono molto più solide, ma nonostante questo, mentre l'anno scorso era possibile permettersi di comprare 60% delle proprietà oggi sul mercato con la ricchezza media delle famiglie americane, questa percentuale è scesa al 45% (un calo del 15% in soli tre quarti).

L'effetto contagio della crisi delle vendite immobiliari è solo questione di tempo. L'Europa, e l'Italia in particolare, possono contare su alcuni dei risparmi delle famiglie più elevati a livello globale, il che è un buon fattore attenuante; a ciò si aggiunge la posizione strategica e il forte impatto turistico ed enogastronomico che valorizzano le abitazioni. Tuttavia, d'altra parte, ci sono preoccupazioni per il debito pubblico che potrebbe portare il Paese in default e la vicina guerra in Ucraina con il pericolo sempre presente che si trasformi in una guerra nucleare e globale.