Una breve storia del programma di buoni per l'alloggio della sezione 8

Revisione del membro del Congresso Paul Ryan sui programmi contro la povertà al 50^th anniversario della dichiarazione della guerra alla povertà comprendeva 20 programmi abitativi, tra cui il Low Income Housing Credit (LIHTC) che sono stati l'argomento dei miei ultimi post. Accanto al LIHTC, l'Housing Choice Voucher (HCV), spesso chiamato Sezione 8, è il più grande cavallo di battaglia nella stalla dei sussidi federali per la casa. Il budget 2023 per il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) include più di $ 32 miliardi per il programma HCV che paga 200,000 buoni. Vale la pena coprire la storia del programma. Guardando indietro, è chiaro che lo sforzo di utilizzare gli alloggi in affitto esistenti sul mercato per aiutare le persone con meno soldi ha sempre sofferto dello stesso problema, trovando il giusto equilibrio tra requisiti federali e locali sia per l'inquilino che per il fornitore di alloggi e mantenendo flessibilità e portabilità del sistema dei buoni.

Una delle migliori storie del programma Housing Choice Voucher (tuttavia, ci farò riferimento nella Sezione 8), è del Congressional Research Service (CSA), Una panoramica della sezione 8 Programmi abitativi: voucher per la scelta dell'alloggio e assistenza per l'affitto basata su progetto. La recensione offre una buona panoramica dell'origine e dell'evoluzione del programma. Il programma è stato chiamato Sezione 8 perché è stato autorizzato ai sensi della Sezione 8 dell'US Housing Act del 1937.

Come l'accesso al cibo, l'alloggio è stato un problema perenne nelle economie industriali. I salariati spesso scoprono che i loro salari non tengono il passo con i prezzi di beni di consumo come le abitazioni che non hanno sostituti sul mercato. Piuttosto che sovvenzionare la produzione e ridurre le barriere al mercato per attori privati ​​motivati ​​dal profitto, i governi sono tipicamente intervenuti costruendo e gestendo alloggi per persone con redditi bassi o nulli, oppure hanno sovvenzionato altri per creare e gestire tali alloggi. Il programma Sezione 8 ha le sue origini nel tentativo di dare alle persone con meno soldi che lottano per pagare l'affitto risorse finanziarie per acquistare alloggi in affitto da attori privati.

Unità 23

Il programma della sezione 23 è stato il risultato della legislazione approvato dal congresso nel 1965, e ha creato la capacità delle agenzie locali di edilizia popolare di stipulare contratti con enti privati ​​per l'alloggio di persone che faticano a pagare l'affitto. La sezione 23 consentiva all'HUD di pagare i proprietari di alloggi su base annuale per conto di inquilini qualificati. Gli inquilini si sarebbero qualificati in base al loro reddito e il proprietario dell'alloggio era definito un fornitore di alloggi senza scopo di lucro. La cosa convincente di questa prima forma di sfruttare altre entità che acquistano terreni, costruiscono e gestiscono alloggi è che ha avuto origine dalla consapevolezza che il governo non stava avendo molto successo come sviluppatore e gestore di alloggi. Questo è un tema ricorrente nell'America del secondo dopoguerra, il governo che cerca di migliorare i problemi dei prezzi delle case mentre lotta se costruire e gestire alloggi o pagare altri per farlo.

Programma sperimentale di assistenza abitativa (EHAP)

La storia del CSA descrive gli inizi dell'EHAP nel 1970, come una prova degli "impatti e della fattibilità di fornire alle famiglie a basso reddito indennità per aiutarle a ottenere alloggi in affitto decenti esistenti di loro scelta". Quella parola "scelta" è fondamentale, perché informerà l'idea alla base del programma della Sezione 8 così come si è sviluppato nel corso dei decenni, fornendo alle persone che hanno bisogno di un alloggio la possibilità di fare acquisti nel mercato privato con denaro federale. C'erano quattro domande a cui il governo voleva rispondere con l'esperimento.

• Quante famiglie parteciperebbero?
• Che tipo di alloggio sceglierebbero e dove?
• Cosa farebbero i fornitori di alloggi privati?
• Quanto costerebbe il programma?

Ancora una volta, questi sono i temi di quasi tutte le valutazioni del programma basato sul denaro. La cosa sorprendente è che ci sono voluti fino al 1980 per ottenere le risposte, e i risultati suonano familiari come le domande. Categoricamente, i risultati sono stati (dalla storia CSA),

• Qualità abitativa e partecipazione – Nella conclusione è stata presa una decisione secondo cui "i sussidi devono essere legati agli standard abitativi", ma ciò è stato saggiamente legato alla comprensione che "standard abitativi più severi limitano la partecipazione" e che "quando il sussidio aumenta, così fa partecipazione”.
• Rimanere connesso – Il punto in cui le persone hanno scelto di utilizzare i pagamenti si basava sullo stare vicino e mantenere i legami con "parenti, vicini e amici e non sono interessati dai pagamenti dell'indennità di alloggio". In altre parole, le persone che ricevevano assistenza erano proprio come qualsiasi altro essere umano che cercava di prendere una decisione su dove vivere, bilanciando il prezzo con altri fattori.
• Nessun effetto sul prezzo – “Un programma di indennità di alloggio non ha praticamente alcun effetto sul prezzo degli alloggi e non stimola nuove costruzioni o grandi ristrutturazioni. Tuttavia, aiuta a preservare il patrimonio abitativo esistente stimolando le riparazioni”.
• Eseguilo a livello locale – La raccomandazione del 1980 era di delegare la gestione di un programma di voucher alle agenzie locali per l'edilizia popolare.

Ciò che è davvero convincente qui è come, nel 1980, i risultati dell'esperimento stabilissero i problemi esatti che ancora devono affrontare il programma della Sezione 8 di oggi; e come questi risultati e conclusioni continuano a essere scoperti ancora e ancora, ma ignorati. La partecipazione dei fornitori di alloggi continua a rallentare e le ragioni sono proprio lì nel rapporto di 42 anni fa; quando le regole e i requisiti diventano rigorosi, i fornitori di alloggi privati ​​rinunciano a causa del costo e del rischio. Questo è stato nuovamente convalidato in uno studio HUD che cito spesso.

E anche la questione della portabilità e della scelta è proprio lì. ho fatto notare ancorae ancora, che l'aspettativa che una famiglia che ottiene un buono debba sradicarsi dopo una lunga caccia a un'unità qualificante è ingiusta per la famiglia e non necessaria. La famiglia ha fatto una scelta di vita basata su una varietà di fattori, se sono contenti di dove vivono, perché non possono semplicemente applicare il voucher lì, oggi?

In un altro momento, scaverò più a fondo nelle implicazioni inflazionistiche dell'esperimento, ma in superficie, i risultati hanno scoperto che un programma basato sul denaro non sembrava alimentare aumenti dell'affitto in risposta. Una delle preoccupazioni riguardo a un programma in contanti, che ho io stesso, è che l'eliminazione dei pagamenti in contanti per l'affitto avrebbe l'effetto di aumentare gli affitti in tutto il mercato. Non ho un senso quantitativo di come questa inflazione si confronti con l'inflazione creata dal LIHTC quando ha sovvenzionato progetti di costruzione multimilionari. Ma la buona notizia del 1980 è questa contanti per l'affitto non si traduce in un'inflazione percepibile.

Sezione 8 e buoni per la scelta dell'alloggio ora

Il Centro per il bilancio e le priorità politiche riassume bene la cronologia della sezione 8.

“Il programma della Sezione 8 è stato istituito nel 1974 durante l'amministrazione Nixon-Ford. Importanti modifiche alla parte del programma basata sugli inquilini sono state apportate dalla legislazione approvata nel 1983, 1987 e 1998. Come parte della legislazione del 1998, il Congresso ha unito le due componenti precedenti del programma della Sezione 8 basato sugli inquilini - certificati e buoni - in un unico programma abitativo”.

Oggi ci sono due programmi nella Sezione 8, Housing Choice Vouchers, un programma che consente ai PHA locali di emettere buoni a famiglie idonee e buoni basati su progetto che assegnano un buono a un'unità abitativa in un progetto idoneo. Nel primo caso, una famiglia ha un buono e cerca un proprietario privato che accetterà il buono, e nel secondo caso, un buono viene utilizzato come parte del reddito locativo presunto in un progetto di nuova costruzione, di solito di proprietà e gestito senza scopo di lucro e spesso un progetto con il 9% di LIHTC e altri sussidi in conto capitale.

La cosa più importante da notare è che fin dall'inizio e nel corso della sua storia, il programma voucher ha concepito l'opportunità di consentire alle persone con meno soldi di scegliere dove vivere e i limiti di tali opportunità quando possono applicare quel scelta con troppe regole e limiti. La gestione della qualità degli alloggi ha un costo, in particolare meno scelta per i titolari di voucher. Le preoccupazioni per il profitto privato a spese dei contribuenti e dei possessori di buoni hanno spinto sempre più la regolamentazione, ma hanno anche teso ad allontanare i fornitori di alloggi privati ​​dalla partecipazione. Mentre continuiamo la revisione del programma, questo sarà un tema continuo e implacabile.