Arlington, Virginia, approva importanti riforme abitative, ma c'è ancora lavoro da fare

Pochi giorni fa, il consiglio della contea di Arlington, in Virginia, ha votato all'unanimità per consentire le strutture abitative plurifamiliari, spesso chiamate alloggi "mancanti di mezzo", in quartieri destinati esclusivamente a case unifamiliari. Questa è una grande vittoria per i sostenitori di più alloggi, ma c'è ancora molto lavoro da fare.

Arlington ha alcuni dei prezzi delle case più alti della Virginia. Secondo i dati di Zillow, la tipica casa di Arlington ha un valore di $ 747,335, che è il 17^th più alto dello stato. E non è unico tra le città della Virginia del Nord (NoVA): l'area metropolitana di Washington DC, dove si trova Arlington, ha 28 dei 30 mercati immobiliari più costosi della Virginia.

L'unico modo per mantenere stabili i prezzi delle case è costruire alloggi sufficienti per soddisfare la domanda, e l'unico modo per abbassare i prezzi è espandere l'offerta più velocemente della domanda. Le normative sull'uso del suolo come le dimensioni minime dei lotti, i requisiti di altezza e le restrizioni sulla densità che limitano il numero di unità sui lotti, come quello appena ristrutturato ad Arlington, limitano la quantità di nuove abitazioni che possono essere costruite. Un ampio corpus di ricerche mostra che limitare i nuovi alloggi tramite regolamenti sull'uso del suolo aumenta i prezzi delle case.

La nuova politica abitativa di Arlington consente ai proprietari terrieri di costruire di diritto da duplex a six-plex, il che significa che non hanno bisogno di alcun permesso speciale dalla città. In precedenza, queste zone consentivano solo case unifamiliari unifamiliari. I nuovi cambiamenti politici non renderanno Arlington più accessibile dall'oggi al domani, ma col tempo, man mano che l'attuale stock di alloggi si esaurirà, porteranno a più opzioni abitative, specialmente per le famiglie a reddito medio e basso.

Sebbene le modifiche alle regole siano un ottimo primo passo, c'è spazio per miglioramenti. C'è un limite di 58 nuove strutture all'anno per i primi cinque anni e le strutture consentite sono disperse nei diversi distretti urbanistici della città. Questo non è l'ideale poiché la domanda di alloggi potrebbe essere maggiore in alcuni distretti rispetto ad altri. Le strutture dovrebbero essere costruite dove c'è la domanda, non dove il governo le vuole.

La politica contiene anche i requisiti minimi di parcheggio. La ricerca mostra che tali requisiti aumentano il costo degli alloggi e spesso non sono necessari. Gli sviluppatori hanno un incentivo a costruire il parcheggio che gli acquirenti e gli affittuari desiderano. Le regole del governo che richiedono più parcheggi del necessario sprecano terra preziosa. Se Arlington è preoccupata per la mancanza di parcheggi in strada, può modificare l'importo che attualmente addebita per tali parcheggi per allineare la domanda con l'offerta.

Altre sfortunate disposizioni includono un mandato per fornire un numero specifico di alberi da ombra per ogni struttura, restrizioni sulle unità abitative accessorie (ADU) e limiti massimi di superficie e altezza che possono limitare la fattibilità finanziaria di alcuni progetti.

Andando avanti, i cittadini e i responsabili politici di Arlington dovrebbero prendere in considerazione l'eliminazione di tutti i minimi di parcheggio (come ha fatto Buffalo, NY), rendere più facile la costruzione di ADU e ridurre le dimensioni minime dei lotti (come ha fatto Houston).

Tuttavia, le riforme di Arlington potrebbero essere un esempio di cambiamenti in tutto lo stato. L'anno scorso, il governatore della Virginia Glenn Youngkin ha indicato il suo sostegno alle riforme abitative. Anche se leggero sui dettagli, Youngkin ha menzionato l'introduzione di guardrail su come i governi locali potrebbero utilizzare la suddivisione in zone. Il nuovo limite di Arlington sull'uso della zonizzazione unifamiliare potrebbe essere il progetto per una politica statale di più ampia portata che renda più facile la costruzione di alloggi nelle città della Virginia. Già, i riformatori a favore degli alloggi come YIMBYs of Northern Virginia e YIMBY Action stanno generando sostegno per la riforma degli alloggi a Hampton Roads, Richmond e Charlottesville.

Sostenere la riforma degli alloggi è difficile. Le persone sono naturalmente preoccupate per l'impatto che i cambiamenti avranno su di loro. Anche tra i miei amici e colleghi che sostengono istintivamente il libero mercato e la sacralità dei diritti di proprietà, ci sono preoccupazioni che consentire i sei complessi nei loro quartieri li esporrà a più rumore, congestione e ai molti inconvenienti delle nuove costruzioni.

Sebbene tali timori non siano sorprendenti, non sono motivi per limitare i nuovi alloggi. I quartieri piacevoli e pieni di servizi dovrebbero essere aperti a persone di tutti i livelli di reddito. L'unico modo per aumentare l'accesso alle migliori città e quartieri della Virginia è costruire più alloggi. Le recenti riforme di Arlington mostrano che vuole accogliere nuovi vicini, non respingerli. Il resto della Virginia dovrebbe seguire il suo esempio.