Il viaggio in treno di 120 km tra le città di Luoyang e Zhengzhou è una vetrina di malessere economico e sogni infranti. Dalla finestra scorrono infinite torri residenziali semicostruite una dopo l'altra per la durata di un'ora di viaggio. Molti degli edifici sembrano in fase di completamento; alcuni sono finiti e sono diventati case di famiglie. Ma molti altri sono scheletri vuoti dove la costruzione è cessata molto tempo fa. Gli sviluppatori hanno finito i contanti e non possono più pagare i lavoratori e acquistare materiali. I progetti sono bloccati. Le famiglie non avranno mai le loro case.
Il viaggio in treno attraverso il cuore della Cina aiuta a spiegare una delle più grandi crisi del paese nella memoria recente: la perdita di fiducia del pubblico nel modello economico del governo. Per decenni l'industria immobiliare è stata il simbolo dell'inarrestabile ascesa della Cina. Gli imprenditori privati hanno fatto grandi fortune. La gente media ha assistito all'aumento del proprio patrimonio netto mentre i valori domestici sono triplicati. I governi locali hanno riempito le loro casse vendendo vasti appezzamenti di terreno agli sviluppatori. Un sorprendente 70% della ricchezza delle famiglie cinesi è ora impegnato nel settore immobiliare.
Minare la fiducia in questo modello significa scuotere le fondamenta del miracolo della crescita cinese. Con i radicali blocchi covid-19 e la repressione degli imprenditori privati, questo sta accadendo su molti fronti. Ma da nessuna parte è più chiaro che nel settore immobiliare, che rappresenta circa il 25% del PIL. L'avvio di nuovi progetti è diminuito del 45% a luglio rispetto a un anno fa, le vendite di case del 33% e gli investimenti immobiliari del 12%. Gli effetti si stanno diffondendo nell'economia, colpendo allo stesso modo i produttori di mobili e gli operatori siderurgici. Il colpo alla fiducia arriva in un momento critico per Xi Jinping, il leader cinese, al quale probabilmente verrà concesso un terzo mandato in un congresso del partito in ottobre.
Rianimare la fiducia nel sistema è fondamentale per Xi e il Partito Comunista. Eppure la risposta del governo è stata insolitamente disgiunta e lenta, con funzionari apparentemente intimiditi dalla complessità della situazione. Per ripristinare la fiducia nel mercato immobiliare, il pubblico ha bisogno di vedere completati i progetti in stallo e aumentare i prezzi. Nel frattempo, le imprese edili e i loro lavoratori devono essere rimborsati e gli investitori locali e stranieri devono essere rimborsati sui loro prodotti a reddito fisso. E tutto questo va fatto senza rigonfiare l'insostenibile bolla del debito che è diventato il mercato immobiliare.
Linee nella sabbia
La crisi abitativa ha due cause immediate. Il primo è un giro di vite del governo sugli eccessi del settore immobiliare. Da agosto 2020 i funzionari hanno limitato i rapporti tra passività e attività degli sviluppatori, debito netto e capitale proprio e liquidità rispetto al debito a breve termine, in una politica nota come le "tre linee rosse". Ciò ha costretto molti a interrompere i prestiti insostenibili ea vendere beni, limitando gravemente la loro capacità di continuare a costruire e vendere nuovi progetti.
La politica zero-covid cinese è un secondo colpo. Il governo centrale ha costretto dozzine di città a rinchiudere i residenti nelle loro case per giorni, e talvolta settimane, quando vengono scoperti casi di covid. Nel momento in cui scriviamo, le megalopoli di Chengdu e Shenzhen sono completamente o in parte bloccate. Le chiusure hanno impedito alle persone di vedere le case e fare acquisti. Hanno anche avuto un impatto sulla psiche del consumatore. Gli imprenditori temono la chiusura improvvisa delle loro attività. I dipendenti si preoccupano di essere licenziati. Questo tipo di trepidazione non incoraggia l'acquisto di case.
Il risultato è uno scricchiolio. Gli sviluppatori cinesi fanno molto affidamento sulla vendita di case molto prima che vengano costruite, in modo da generare liquidità. L'anno scorso hanno prevenduto il 90% delle case. Ma senza l'accesso a obbligazioni e prestiti, poiché le banche riducono la loro esposizione al settore immobiliare e con le nuove vendite ora in calo, la natura simile a Ponzi del mercato immobiliare è diventata pienamente visibile.
Evergrande, lo sviluppatore più indebitato al mondo, è andato in default a dicembre. Uno sforzo per ristrutturare i suoi debiti offshore, inteso come modello da seguire, ha mancato una scadenza di fine luglio. Almeno altre 28 società immobiliari hanno mancato i pagamenti agli investitori o sono entrate in ristrutturazione. La negoziazione delle azioni di 30 sviluppatori quotati a Hong Kong, che costituiscono il 10% del mercato in base alle vendite, è stata congelata, secondo Gavekal, una società di ricerca. All'inizio di agosto metà degli sviluppatori cinesi quotati in borsa ha scambiato a un rapporto prezzo/utili inferiore a 0.5, il livello scambiato da Evergrande quattro mesi prima del default, osserva Song Houze di MacroPolo, un think tank di Chicago.
Le aziende che solo pochi mesi fa erano considerate scommesse sicure ora stanno lottando. Prendi Country Garden, il più grande sviluppatore cinese per vendite. All'inizio di quest'anno la maggior parte degli analisti ha ignorato i timori che sarebbe stato messo sotto pressione. Gli investitori hanno continuato ad acquistare le sue obbligazioni. Ma il 30 agosto Country Garden ha rivelato che i profitti per la prima metà dell'anno erano diminuiti di quasi il 100%. Il mercato immobiliare è "scivolato rapidamente in una grave depressione", ha osservato nei suoi guadagni. La tensione su Country Garden indica che i problemi non sono più specifici di alcuni sviluppatori. L'intero settore è a rischio.
I potenziali acquirenti di case hanno abbandonato il mercato. Ben più preoccupanti, però, sono i milioni di persone che aspettano, spesso da anni, le case per le quali hanno già pagato. Solo il 60% delle case pre-vendute tra il 2013 e il 2020 è stato consegnato.
Il signor Liu, che ha chiesto di essere indicato con il suo cognome, ha acquistato un appartamento a Zhengzhou nel 2014, versando un acconto iniziale di 250,000 yuan ($ 40,000). Il completamento della casa era previsto per il 2017. Ma quel giorno non è mai arrivato. Invece, ha affittato un appartamento, prima di acquistarne un altro in un vecchio edificio senza ascensore. Non è certo la vita che ha immaginato per se stesso. Il signor Liu non ha mai iniziato a pagare il mutuo e si è impegnato in infinite discussioni con il promotore immobiliare per recuperare l'acconto. "Non serve", dice.
Gli analisti erano a conoscenza di questi problemi da anni, ma credevano che le autorità cinesi non avrebbero permesso agli acquirenti di case lesi di protestare. Un rapporto pubblicato due anni fa da pwc, una società di contabilità, osservava che anche quando la costruzione di progetti abitativi è in stallo, “le centinaia o migliaia di famiglie non coordinate normalmente hanno poca capacità di influenzare le cose”.
Questo calcolo è stato capovolto. Un piccolo ma influente movimento per raccogliere e pubblicare dati sul rifiuto di pagare i mutui ha colto di sorpresa le autorità. Il 12 luglio volontari anonimi hanno iniziato a condividere sui social i dati sui boicottaggi dei mutui. Finora ne sono stati identificati circa 350; gli analisti ritengono che questa sia probabilmente una frazione del numero reale. La censura statale ha fatto del suo meglio per rimuovere i riferimenti alle informazioni esplosive, ma la conoscenza delle proteste sembra essersi comunque diffusa. Così facendo, altri saranno persuasi a ritardare gli acquisti oa sospendere i pagamenti dei mutui.
Investitori e potenziali acquirenti di case stanno ora osservando con disagio lo stato che mette insieme la sua risposta, sia a livello centrale che locale. Per più di un decennio le città cinesi hanno esercitato una lunga lista di regole e incentivi per mettere a punto i mercati immobiliari locali, di solito per ridurre la speculazione e raffreddare i rapidi aumenti dei prezzi. Questi includevano il controllo sull'accesso ai mutui, nonché i limiti su chi può acquistare case e quante possono acquistare.
Le città stanno ora allentando queste regole. Tra maggio e luglio i governi municipali hanno annunciato 304 misure individuali per ripristinare la fiducia, secondo cicc, una banca d'affari cinese. Zhengzhou, al centro delle proteste sui mutui, è stato uno dei primi a muoversi. A marzo ha annunciato 18 azioni nella speranza di stimolare la domanda. Queste includevano misure per facilitare l'ottenimento dei mutui e per consentire alle famiglie con membri anziani di acquistare appartamenti se si trasferiscono in città.
Questi segnali agli acquirenti hanno attirato molta attenzione, non perché abbiano rilanciato la domanda, ma perché sembrano contraddire la politica del governo centrale. In un video ampiamente diffuso sui social media cinesi ad agosto, un capo locale del Partito Comunista nella provincia di Hunan è stato visto invitare le persone ad acquistare quante più case possibili: “Ne avete comprata una terza? Allora comprane un quarto. Il messaggio cozza con quello dello stesso Xi, che ha avvertito che “le case sono per abitare” e non certo per investimenti speculativi.
I governi locali sono stati anche incoraggiati dalle autorità di regolamentazione e dai funzionari a creare fondi di salvataggio da investire in progetti abitativi incompiuti e, infine, per aiutare a consegnare case ad acquirenti frustrati. Zhengzhou ha stanziato 80 miliardi di yuan (12 miliardi di dollari) alla causa. L'idea è che i fondi locali saranno più adatti alle condizioni sul campo.
Zhengzhou sta sperimentando il piano locale forse più aggressivo mai realizzato. Il governo della città ha emesso una direttiva per gli sviluppatori che afferma che tutti i lavori in stallo devono riprendere entro il 6 ottobre. Le società insolventi che non possono farlo devono presentare istanza di ristrutturazione per portare nuovi investimenti e anche rimborsare eventuali acconti versati da acquirenti di case come il signor Liu. In caso contrario, gli sviluppatori potrebbero essere indagati per appropriazione indebita e altri reati gravi.
Da parte loro, i politici hanno ripetutamente ridotto i tassi ipotecari da metà maggio. Per garantire l'offerta di abitazioni, il governo centrale ha provveduto a garantire integralmente l'emissione di nuove obbligazioni da parte di alcuni promotori privati, spostando di fatto il rischio sullo Stato. Longfor, una società immobiliare in difficoltà, ha prezzato un'obbligazione da 1.5 miliardi di yuan a un tasso cedolare del 3.3% il 26 agosto, molto al di sotto dei prezzi di mercato. Ciò è stato possibile solo perché l'obbligazione è stata interamente sottoscritta da China Bond Insurance, un'agenzia statale. È prevista una maggiore emissione per fornire liquidità agli sviluppatori che il governo considera di qualità superiore. È l'inizio di un programma per scegliere i vincitori.
Un'altra punta del sostegno statale sta arrivando sotto forma di liquidità diretta. Il 22 agosto la banca centrale e il ministero delle finanze hanno dichiarato che sosterranno prestiti speciali da banche statali che possono essere forniti per completare le case pre-vendute. La dimensione del programma non è stata rivelata, ma Bloomberg, un servizio di notizie, ha riferito che sarebbero stati messi a disposizione 200 miliardi di yuan.
Questo tipo di spesa pubblica è un'arma a doppio taglio. Da un lato, aiuterà a consegnare case ai legittimi proprietari e a riavviare i pagamenti dei mutui, alleviando la pressione sulle banche. Ma allo stesso tempo il denaro sta riempiendo un buco creato da una cattiva governance locale e da promotori immobiliari dubbi. "Questo rappresenta semplicemente denaro che non può essere speso per stimoli altrove", osserva Alex Wolf di JPMorgan Chase, una banca.
Torna al tavolo da disegno
Gli sforzi di Zhengzhou per incoraggiare nuovi acquirenti da marzo sono falliti. Invece, le condizioni hanno continuato a deteriorarsi, suggerendo che armeggiare con le politiche locali non è sufficiente. Anche i fondi di salvataggio locali sembrano fragili. Sulla carta diverse città hanno ingenti somme da spendere, ma fanno affidamento su società di finanziamento del governo locale che sono esse stesse a corto di contanti. Gli analisti stanno osservando da vicino il tentativo di Zhengzhou di riavviare tutta la costruzione entro un mese, ma molti si chiedono se i fondi necessari per una soluzione così rapida siano disponibili. Le misure potrebbero scatenare un'ondata di crolli tra gli sviluppatori più piccoli, provocando panico e turbolenze finanziarie.
Gli investitori hanno riposto più speranze nel governo centrale, ma finora la sua risposta non è stata all'altezza della portata della crisi. Il programma di prestiti da 200 miliardi di yuan potrebbe rappresentare solo il 10% di ciò che è necessario per completare tutte le case incompiute del paese. Dal 5 sono stati prevenduti circa 2020 trilioni di dollari di proprietà residenziali, afferma Song di MacroPolo, rendendo incredibilmente costoso il salvataggio anche di una piccola parte di quelle case.
Il governo centrale ha ancora più leve da tirare. Larry Hu di Macquarie, una banca di investimento, afferma che è possibile adottare una serie di misure. Questi includono l'allentamento temporaneo della politica delle "tre linee rosse" o la promessa di agire come prestatore di ultima istanza per tutti i progetti abitativi in stallo. Quest'ultimo, sebbene costoso, rientra pienamente nei mezzi finanziari del governo centrale.
Il dibattito ora si concentra non sul fatto che il governo centrale possa ripristinare la fiducia, ma su quanto lontano è disposto ad andare. La repressione originale della leva finanziaria aveva lo scopo di punire le aziende che avevano assunto troppi debiti. Un più grande salvataggio incoraggerà più sviluppatori a chiedere assistenza per completare le case, spingendo il governo a sovvenzionare ancora di più il settore immobiliare, scrive Allen Feng di Rhodium, una società di ricerca: “piuttosto l'opposto di ciò che si intendeva con il ' tre linee rosse'”.
La campagna contro la leva doveva anche portare il settore immobiliare più in linea con la domanda nel prossimo decennio. I funzionari hanno da tempo riconosciuto che gli sviluppatori vendevano troppe case. Circa il 70% di quelli venduti dal 2018 sono stati acquistati da persone che già ne possedevano uno, stima JPMorgan. La limitazione dei livelli di indebitamento avrebbe dovuto costringere le imprese ad adeguarsi alla domanda effettiva.
È probabile che tale domanda diminuisca con il rallentamento della crescita della popolazione cinese. Le vendite di case hanno raggiunto 1.57 miliardi di metri quadrati nel 2021, più del doppio rispetto al 2007. Ma Chen Long di Plenum, un'altra società di ricerca, prevede che la domanda annua reale scenderà a 0.88-1.36 miliardi di metri quadrati nel prossimo decennio, poiché il cambiamento demografico prende piede e l'urbanizzazione rallenta. Rigonfiare il mercato significa sostenere la bolla.
L'equilibrio del governo è irto di rischi. A metà ottobre si terrà il congresso del partito mentre le principali città si bloccano. I boicottaggi ipotecari continueranno a rombare e forse diventeranno ancora più grandi. La fiducia complessiva nelle basi economiche della Cina potrebbe superare una soglia oltre la quale diventa molto più difficile riprendersi. Tutto ciò significa che il terzo mandato di Xi inizierà in circostanze sfortunate.
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Da The Economist, pubblicato su licenza. Il contenuto originale può essere trovato su https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html