I flussi di cassa degli sviluppatori immobiliari cinesi sono crollati di oltre il 20%

PECHINO — I flussi di cassa degli sviluppatori immobiliari cinesi — un segno della capacità delle società di rimanere a galla — si sono ridotti quest'anno dopo una crescita costante nell'ultimo decennio, secondo Oxford Economics.

Secondo l'analisi dell'economista capo dell'azienda, Tommy Wu, i flussi di cassa degli sviluppatori fino a luglio sono diminuiti del 24% su base annua.

Questo è un forte rallentamento della crescita per quasi ogni anno almeno dal 2009, i dati hanno mostrato. Il finanziamento totale a luglio è stato di 15.22 trilioni di yuan ($ 2.27 trilioni) su base annua, rispetto ai 20.11 trilioni di yuan nel 2021.

Il calo arriva quando la domanda di credito in Cina ha mancato le aspettative a luglio e le lotte degli sviluppatori immobiliari si trascinano.

Circa due anni fa, Pechino ha iniziato a reprimere l'elevata dipendenza degli sviluppatori dal debito per la crescita. In particolare, Evergrande ha fallito alla fine dell'anno scorso. Piace ad altri sviluppatori shimao sono anche inadempienti, nonostante sembri avere bilanci più sani.

Mentre gli investitori sono diventati cauti nei confronti delle società immobiliari cinesi, gli sviluppatori ora corrono il rischio di perdere un'altra importante fonte di flusso di cassa: i pagamenti anticipati degli acquirenti di case.

Le case vengono generalmente vendute prima del completamento in Cina. Ma dalla fine di giugno, alcuni acquirenti di case hanno protestato contro i ritardi nella costruzione di appartamenti fermare i pagamenti del mutuo.

"Il nocciolo del problema è che gli sviluppatori immobiliari hanno flussi di cassa insufficienti, a causa dei costi di servizio del debito, delle basse vendite di alloggi o dell'uso improprio dei fondi, per continuare con i progetti", ha affermato Wu in un rapporto la scorsa settimana.

"La risoluzione di questo problema ricostruirà la fiducia degli acquirenti di case negli sviluppatori, il che aiuterà a supportare le vendite di alloggi e, a sua volta, a migliorare la salute finanziaria degli sviluppatori".

Più di 2 miliardi di dollari di debiti per promotori immobiliari ad alto rendimento sono dovuti a settembre, più del doppio di quello di agosto, secondo l'analisi di Morgan Stanley del 10 agosto.

Circa un quarto degli acquirenti di case che hanno acquistato una proprietà prima del loro completamento è propenso a sospendere i pagamenti del mutuo se la costruzione viene sospesa, ha affermato la banca d'investimento statunitense in un rapporto del 15 agosto, citando un'indagine proprietaria AlphaWise sui consumatori.

Non solo l'immobiliare tiene conto del la maggior parte della ricchezza delle famiglie in Cina, ma gli analisti stimano che la proprietà e le industrie legate al settore immobiliare rappresentino più di un quarto del PIL cinese. La crisi immobiliare ha contribuito a un rallentamento generale della crescita economica quest'anno.

Nel tentativo di sostenere la crescita, la People's Bank of China ha ridotto i tassi, tra cui un lunedì taglio inaspettato di 10 punti base ad alcuni tassi di interesse a un anno per le istituzioni, noti come linea di prestito a medio termine.

Sebbene la PBOC possa sperare che il taglio possa alleviare parte degli oneri degli acquirenti di case e aiutare gli sviluppatori a ottenere prestiti, il problema non riguarda solo i finanziamenti, ha affermato Bruce Pang, capo economista e capo della ricerca per la Grande Cina presso JLL.

Ha notato come gli sviluppatori abbiano trovato più difficile ottenere finanziamenti da soli e hanno dovuto fare più affidamento sulle prevendite agli acquirenti di case. Ma le persone sono sempre più caute nell'acquisto di nuove case a causa delle loro aspettative per l'occupazione futura e per i ritorni sui prodotti di investimento esistenti, ha aggiunto.

Nonostante le numerose segnalazioni di piani del governo per mantenere finanziati gli sviluppatori, il governo centrale deve ancora annunciare ufficialmente un sostegno più ampio per il settore immobiliare. Una lettura di una riunione di governo di alto livello il mese scorso ha detto i governi locali sono responsabili della consegna delle case completate.

Secondo l'analisi di Wu, tra le tre principali fonti di finanziamento degli sviluppatori, i pagamenti anticipati e i depositi sono quelli che sono i più scesi quest'anno, in calo del 34%.

Il credito come fonte di finanziamento è sceso del 22%, mentre il capitale auto-raccolto, inclusi azioni e obbligazioni, è sceso del 17%, secondo i dati annualizzati.

I fondi di investimento sono rimasti in gran parte lontani dagli sviluppatori immobiliari cinesi, riducendo una potenziale fonte di finanziamento.

"Quello che è stato preoccupante è stata la mancanza di volontà e velocità da parte dei principali responsabili politici nel risolvere i problemi di finanziamento degli sviluppatori immobiliari", ha affermato Carol Lye, assistente portfolio manager di Brandywine Global, in una risposta via email alla CNBC.

Lye ha affermato che l'allocazione della società di gestione degli investimenti al settore immobiliare cinese è bassa e che Brandywine detiene "obbligazioni immobiliari di alta qualità a cui è stata data la preferenza in termini di sostegno del governo".

Alcuni investitori si sono persino rivolti a società in altre parti dell'Asia.

“Abbiamo chiuso quasi tutte le nostre partecipazioni in Cina residenziale. È più un gioco attendista in termini di recupero dell'esposizione", ha affermato Xin Yan Low, gestore di portafoglio con sede a Singapore per le azioni immobiliari asiatiche presso Janus Henderson. Ha rifiutato di condividere un periodo di tempo di quelle vendite.

"Ci sono ancora molte alternative nella regione, specialmente con la riapertura ora, Singapore, in Australia, sostanzialmente tornata alla piena riapertura, i fondamentali sono forti", ha affermato.

Le migliori partecipazioni nella sua co-gestione Fondo per il reddito da proprietà Horizon Asia-Pacifico includono Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust e Hang Lung Properties.

Patrick Ge di Morningstar lo ha detto in un rapporto di questo mese alcuni fondi si sono allontanati dalle proprietà cinesi verso altri settori ad alto rendimento asiatici, come le società indiane di energia rinnovabile e la proprietà indonesiana.

Nel complesso, il rapporto afferma che il denaro investito in fondi immobiliari cinesi è diminuito del 59% in sei mesi.

Ma il rapporto afferma che il gigante degli investimenti BlackRock era tra le aziende che acquistavano obbligazioni immobiliari cinesi, comprese quelle di Shimao.

Il gestore patrimoniale non ha risposto a una richiesta di commento della CNBC.

- Michael Bloom della CNBC ha contribuito a questo rapporto.