(Bloomberg) - Le vendite di obbligazioni ipotecarie commerciali sono crollate, crollando di circa l'85% su base annua, poiché l'aumento dei tassi di interesse ha ridotto il volume dei prestiti e le insolvenze spaventano gli investitori.
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Finora quest'anno sono stati emessi solo circa 4.27 miliardi di dollari di obbligazioni, in calo rispetto ai 29.38 miliardi di dollari dello stesso periodo dell'anno scorso, secondo i dati compilati da Bloomberg sulla base di accordi senza il sostegno del governo. Gli investitori danno la colpa all'aggressiva campagna sui tassi d'interesse della Federal Reserve, che ha reso più costoso il rifinanziamento dei mutuatari. Tariffe più elevate hanno anche ridotto le vendite di proprietà aumentando di fatto i prezzi per gli acquirenti.
Ad aggiungere pressione è una recente serie di insolvenze nei settori degli immobili per uffici e al dettaglio, che rende gli acquirenti di obbligazioni ancora più cauti. Questa settimana, Bloomberg ha riferito che Brookfield Corp., capogruppo del più grande proprietario di uffici nel centro di Los Angeles, è inadempiente sui prestiti legati a due edifici invece di rifinanziare il debito mentre la domanda di spazi diminuisce. Nel frattempo, un prestito legato alla torre dell'ex presidente Donald Trump al 40 di Wall St. a Manhattan è stato inserito in una lista di prestiti. E gli investitori stanno cercando di precludere uno dei più grandi centri commerciali del paese: il Palisades Center a West Nyack, New York.
"Il rischio di default è aumentato e potrebbe essere più problematico se i tassi aumentano e l'economia rallenta", ha affermato Chris Sullivan, chief investment officer presso la Federal Credit Union delle Nazioni Unite. "Quindi, penso che un approccio cauto e particolarmente diligente sia appropriato."
Il calo del volume dei prestiti segue un rallentamento dell'attività del mercato immobiliare, a partire dalla seconda metà del 2022, quando la Fed ha iniziato ad aumentare i tassi sul serio.
L'anno scorso ha visto un calo del 10% dei prestiti immobiliari commerciali - il debito sottostante che in genere viene riconfezionato in obbligazioni ipotecarie commerciali - rispetto all'anno precedente, a $ 804 milioni da $ 891 milioni, secondo i dati della Mortgage Bankers Association. Il gruppo commerciale prevede un ulteriore calo del 15% dei prestiti CRE nel 2023, a 684 milioni di dollari, riducendo nuovamente l'importo dei prestiti che possono essere cartolarizzati e venduti.
"Tutto è congelato, quindi non c'è materia prima per effettuare transazioni CMBS", ha dichiarato Paul Norris, responsabile dei prodotti strutturati presso il gestore patrimoniale assicurativo Conning & Co., in un'intervista telefonica.
Solo una manciata di affari ha tagliato il traguardo nelle ultime settimane. Le banche stanno persino diventando creative con le strutture degli accordi per cercare di attirare gli investitori. La scorsa settimana, un gruppo di istituti di credito guidato da Deutsche Bank AG ha valutato un CMBS conduit per un totale di 765.5 milioni di dollari con scadenza a cinque anni: un'anomalia in un mercato che tende a vendere debito a più lunga scadenza.
"È molto difficile portare nuove offerte sul mercato ora, perché non sta succedendo nulla nel mercato immobiliare", ha affermato Norris. "Nessuno vuole rifinanziare i propri edifici e c'è un enorme divario in termini di aspettative tra acquirenti e venditori a causa dell'incertezza".
Ed è probabile che la maggior parte della domanda degli investitori si inclini verso accordi con eccellenti prestazioni collaterali e sponsorizzazioni, secondo Sullivan. "Le proprietà dei trofei saranno ancora favorite".
A dire il vero, l'indice CMBS ha sovraperformato il più ampio mercato obbligazionario investment grade, guadagnando l'1.14% finora quest'anno rispetto al guadagno dello 0.85% di quest'ultimo, secondo i dati dell'indice Bloomberg.
Tariffe limite
Il ciclo di rialzi della Fed ha portato anche a tassi di capitalizzazione più elevati, o tassi di capitalizzazione, una misura simile al rendimento di un'obbligazione. Ultimamente queste cifre sono aumentate poiché i valori delle proprietà sono diminuiti, smorzando il volume delle transazioni.
"Nessuno vuole subire una perdita se può evitarlo", ha affermato Lea Overby, stratega CMBS presso Barclays Plc. I prezzi degli immobili commerciali negli Stati Uniti sono crollati del 13% nel 2022, secondo Green Street, ha riferito Bloomberg.
Ma con l'inflazione costantemente elevata e la disoccupazione bassa, la Fed potrebbe dover mantenere i tassi di aumento più a lungo. "Se il rischio di recessione diventa più grave, sarà difficile per il mercato immobiliare commerciale", ha aggiunto.
Per il resto dell'anno, Barclays stima che le emissioni di CMBS rimarranno basse. Per il 2023, la banca prevede 25 miliardi di dollari di debito conduit, o obbligazioni garantite da più proprietà. Prevede 45 miliardi di dollari di obbligazioni single-asset, single mutuatario o titoli garantiti da ipoteche su una singola proprietà.
"Il mercato deve imparare a funzionare in questo nuovo regime tariffario e raggiungere un consenso su dove dovrebbero essere valutate le cose", ha affermato Overby. "Prima il mercato si rende conto che questa è la nuova realtà, meglio è".
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