Incidente, disastro ferroviario o apocalisse?

Al giorno d'oggi, quasi ogni giorno compaiono terribili avvertimenti sugli immobili commerciali. Mentre i mercati degli uffici sono stressati a causa dell'aumento del lavoro da casa, alcuni professionisti del settore immobiliare vedono un mercato sempre più biforcato, diviso "in abbienti e non abbienti". Investitori, affittuari e città, in particolare quelle con edifici più vecchi e in declino, dovranno prestare molta attenzione nei prossimi mesi per vedere dove cadono e quanto potrebbero peggiorare le cose.

Si trovano facilmente valutazioni negative drammatiche di immobili commerciali. Il Standard di San Francisco prevede un "epico crollo immobiliare commerciale" incombente su quella città, paragonandolo a un treno in avvicinamento con "la città, il suo budget e la sua capacità di fornire servizi legati ai binari". per non essere da meno, Bloomberg tweeted "Il lavoro a distanza sta uccidendo il mercato immobiliare commerciale di Manhattan" con problemi simili che si estendono ad altre città.

Ma anche quella lingua impallidisce di fronte a cosa Il professore della NYU Arpit Gupta e i suoi colleghi stanno dicendo, predicendo una "apocalisse immobiliare per uffici". Utilizzando i dati di New York City, stimano "un calo del 45% dei valori degli uffici nel 2020 e del 39% nel lungo periodo, quest'ultimo rappresentando una detrazione del valore di $ 453 miliardi", che potrebbe far precipitare la città in un "ciclo di distruzione fiscale". Danni simili potrebbero colpire altre città e, per estensione, l'economia nazionale.

Come possiamo quindi dare un senso ad altri dati cattivi, ma non apocalittici? CommercialEdge's Il "Rapporto sull'ufficio nazionale" mensile di settembre ha rilevato tassi medi di quotazione degli uffici stagnanti, $ 38.70 per piede quadrato, "in calo dello 0.1% anno su anno". Brutto, ma non apocalittico. E come Ho notato di recente, alcune città, in particolare nella fascia del sole o quelle con forti industrie delle scienze della vita, stanno vedendo forti mercati degli affitti.

Cosa ci dicono gli altri dati? Moody di ha documentato che i titoli garantiti da mutui commerciali hanno visto "un enorme aumento dei tassi di insolvenza elevati" nel secondo trimestre del 2020, proprio quando è scoppiata la pandemia. Ma le banche, gli investitori di assicurazioni sulla vita e altri hanno ristrutturato i prestiti e offerto tolleranza, riducendo i loro tassi di insolvenza. Questa strategia sarà più difficile da seguire se nuove pressioni arriveranno sul mercato degli uffici, in particolare con l'aumento dei tassi di interesse da parte della Fed, rendendo i prestiti più costosi su tutta la linea.

Finora, almeno le banche commerciali sembrano avere ora sotto controllo i loro prestiti immobiliari. I loro tassi di addebito e di insolvenza hanno raggiunto lo 0.07% nel secondo trimestre del 2020, il culmine della pandemia. Ma nei primi due trimestri del 2022, il La Fed riporta quei tassi a zero, non un segnale di drastici cali della qualità del prestito.

E anche i numeri negativi del 2020 non assomigliavano alla crisi finanziaria del 2008. Tra il 2009 e il 2010, le insolvenze sui prestiti delle banche commerciali sono state superiori al 2% per sette trimestri consecutivi. Da allora una regolamentazione più severa ha aiutato a controllare i prestiti bancari liberi, quindi per fortuna non abbiamo segnali che i fallimenti dei prestiti commerciali stiano abbattendo l'intera economia.

Andare dietro i numeri aggregati mostra alcuni segnali positivi nel settore immobiliare commerciale. Nell'ultimo anno, città di Sunbelt come Charlotte e Austin, o città con concentrazioni di scienze della vita come Boston, hanno registrato aumenti degli affitti a due cifre. GoogleGOOG
e altre aziende tecnologiche hanno affittato grandi quantità di spazio in città come New York ed Chicago.

Il rischio maggiore negli immobili commerciali è lo spazio ufficio più vecchio e meno desiderabile. L'importo di quello in ogni città è fondamentale per valutare il suo rischio complessivo. Una tavola rotonda della rivista da PERE, che segue gli investimenti immobiliari di private equity, ha trovato un mercato "molto sfidato" ma incerto, con rischi che vanno dall'inflazione dei costi di costruzione e finanziamento a una recessione incombente.

Gli esperti di PERE vedono un mercato “biforcato”, con edifici più moderni (soprattutto quelli che rispettano i criteri ESG) e alcune città in una buona posizione per superare la crisi. Gli investitori di PERE vedono una "nuova normalità" con meno occupazione degli uffici a tempo pieno, ma con uffici che devono ancora affrontare una domanda generale "sconosciuta" da parte dei clienti.

Ma queste sono le opinioni degli investitori immobiliari, che potrebbero essere (come si suol dire sulla strada), “parlare del loro libro” e dare una svolta positiva ai numeri. Al contrario, si consideri il Analisi "apocalisse" da NYU e Columbia professori. Combinando i dati sul lavoro da casa con le informazioni finanziarie provenienti da fondi di investimento immobiliare (REIT) e altre informazioni finanziarie, prevedono "valutazioni degli uffici a lungo termine inferiori del 39.18% ai livelli pre-pandemia" con "titoli di uffici di qualità inferiore ... una situazione più sostanzialmente bloccata bene."

Se hanno ragione, le città, e l'economia, sono in una corsa difficile. Sebbene alcuni edifici più vecchi possano essere convertiti in alloggi, non è un processo facile o immediato. Il crollo dei valori immobiliari potrebbe portare a sostanziali problemi fiscali per molte città, con conseguenti tagli ai servizi sociali, all'istruzione, alla salute pubblica e ad altre funzioni governative essenziali. Non siamo ancora in un'apocalisse, ma dobbiamo tutti tenere d'occhio la possibilità.