Come posticipare le tasse sulle vendite di case per le vacanze

Supponiamo che tu stia vendendo la tua casa per le vacanze, che utilizzi per scopi personali e che affitti anche a terzi. Una configurazione piuttosto comune. Se acquisti una nuova casa per le vacanze, puoi differire il riconoscimento della plusvalenza sulla vendita? Se é cosi, come? Per scoprirlo, abbiamo chiesto Bruce Bell, avvocato dell'ufficio di Chicago del Schoenberg Finkel Beederman Bell Glazer.

Larry Luce: Come funziona dal punto di vista fiscale?

Bruce Bell: L'Internal Revenue Code consente ai contribuenti di differire i guadagni sulle vendite di immobili utilizzati per scopi commerciali o di investimento, se i proventi vengono reinvestiti in altre attività immobiliari o investimenti immobiliari. Esistono regole per evitare il riconoscimento del guadagno completo: contro tutti i il denaro della vendita deve essere reinvestito nell'immobile sostitutivo e, in linea generale, l'acquisizione del nuovo immobile deve avvenire entro 180 giorni dalla data di vendita dell'immobile ceduto.

Light: Quali altri passi devi fare?

Campana: Per vedere se sei idoneo per il differimento fiscale, conta il numero di giorni in cui la casa viene affittata e utilizzata per scopi personali. Devi possedere la proprietà che vendi per almeno 24 mesi prima della data della vendita, chiamata periodo di riflessione.

Inoltre, la casa deve essere affittata al giusto valore di mercato per 14 giorni o più durante ciascuno dei due periodi di 12 mesi immediatamente precedenti la vendita. Inoltre, il tuo uso personale della casa durante questo periodo di tempo non deve superare il maggiore di 14 giorni o il 10% del numero di giorni in cui la casa è affittata a tariffe di mercato.

Light: Che dire delle volte in cui non risiedi lì e il posto non è affittato?

Campana: I giorni in cui la proprietà è libera e disponibile per l'affitto non sono considerati giorni di uso personale. Lo stesso vale per i giorni in cui la proprietà viene riparata o migliorata, che non sono considerati giorni di affitto. Devi essere in grado di documentare tutto questo.

Light: Cos'altro?

Campana: Durante il periodo di riferimento di 24 mesi, puoi limitare il tuo uso personale della proprietà e aumentare l'uso locativo per soddisfare il porto sicuro. Se la proprietà viene utilizzata da altri membri della famiglia durante questo periodo di tempo, è possibile addebitare l'affitto a tassi di mercato piuttosto che consentire loro di vivere in casa gratuitamente o con uno sconto. Qualsiasi combinazione di minor uso personale e aumento dell'affitto della proprietà può aiutarti a raggiungere i tuoi obiettivi.

Light: Quanto sono rigide e veloci queste regole del porto sicuro?

Campana: Il porto sicuro è una linea guida dell'IRS che, se soddisfatta, ti assicurerà che l'IRS non contesterà lo scambio. Se altrimenti ti avvicini ma non sei in grado di soddisfare i requisiti del porto sicuro, potresti comunque voler richiedere il trattamento di scambio, anche se non c'è certezza che l'IRS non contesterà il tuo differimento del guadagno sulla vendita della proprietà.