Voglio rifinanziare il mio mutuo, ma sto per compiere 70 anni. È saggio rifinanziare nel mio periodo di vita?

Normalmente immagino che i propri eredi dovrebbero occuparsene, in base al testamento, ma non ho eredi secondo me. Sono single, non sono mai stata sposata e non ho figli. Mia madre è morta e mio padre ha 97 anni. Vive con una donna, ma hanno scelto di non sposarsi.

Mio fratello ed io ci siamo allontanati dal 1990. Non ho intenzione di lasciargli in eredità nulla di valore - mi ha derubato alla grande quando nostra madre è morta, oltre al fatto che in realtà non ho nulla di molto valore. Non voglio lasciargli un pasticcio. Ha 67 anni e chissà se vivrà quando morirò. Poi c'è mia nipote, la sua unica figlia, che conosco a malapena. Non ha mai tentato di rettificare questo fatto da quando è diventata adulta. Ha 38 anni, è single e non ha figli. Ho 33 o più cugini di secondo grado, ma nessuna relazione da quasi 30 anni con i pochi che abbia mai incontrato.

Il dolore e il risentimento nei confronti di mio fratello e mia nipote non dovrebbero annullare il mio obbligo di lasciare un testamento. Sono il mio sangue, dopotutto, e non sono emotivamente legato a nessuna organizzazione no profit. Ho amici intimi che ho incontrato già dal 1954 al 1966, ma nessun altro significativo.

Nel frattempo, devo circa $ 33,000 sul mio attuale mutuo. Chiedo un prelievo di $ 30,000, che intendo utilizzare per il miglioramento della casa. La valutazione è revocata, ma le unità della stessa dimensione nel mio condominio sono state vendute tra $ 285,000 e $ 315,000. Vivo in un sobborgo di Los Angeles. L'attuale pagamento mensile è di $ 458, tasse di proprietà incluse, con un tasso di interesse del 5.25%. Il nuovo pagamento è di $ 531 al 3.28%. Non un'enorme differenza considerando quello che tutti gli spot pubblicitari dicono che sono le attuali tariffe refi, ma il mio rapporto debito/reddito non è buono.

"'Quando muoio chi rimane bloccato con il saldo non pagato? Il creditore lo presume?'"

Attualmente il mio unico reddito "reale" è la previdenza sociale e mio padre mi invia mensilmente $ 900 da un conto fiduciario. Ho intenzione di tornare al lavoro l'anno prossimo perché sono annoiato a morte, ma questo non ha nulla a che fare con il prestito. Il pagamento del prestito di 30 anni ammortizzato includerà i costi di chiusura, le tasse prepagate e oltre $ 17,000 di debito residuo oltre al mutuo residuo e al prelievo.

Quando muoio, chi rimane bloccato con il saldo non pagato? Il creditore lo presume? Qualcuno non deve occuparsi di qualsiasi problema possa esserci, o ricevere il saldo se viene venduto? Ho ragione sul fatto che è irrilevante se prendo un prestito di 15 o 30 anni poiché potrei morire prima che uno dei due venga ripagato?

Poiché il prestito previsto è notevolmente inferiore al valore della casa, ci sono altri tipi di problemi che chiunque sia il mio erede dovrebbe affrontare? Certo, potrebbe verificarsi un altro terremoto, ma a parte qualche imprevisto o il mio ritardo nei pagamenti, chi potrebbe essere legalmente costretto a gestire eventuali problemi se non lascio un testamento?

Cordiali saluti,

Rifinanziamento Golden Girl

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Caro rifinanziamento,

Voglio iniziare affrontando la tua domanda sulla durata del prestito, poiché temo che potresti sottovalutare la differenza tra un prestito di 15 anni e un prestito di 30 anni.

Sei consapevole che la rata mensile è più alta per un prestito di 15 anni, è vero. Ma potrebbe essere anche più alto di quanto ti rendi conto (a meno che l'istituto di credito non abbia già spiegato la differenza). Ad esempio, per un mutuo trentennale di $ 100,000 con un tasso di interesse del 30%, il pagamento mensile sarebbe di circa $ 3. Se invece quello stesso prestito avesse una durata di 422 anni, il pagamento mensile sarebbe di circa $ 15.

Per sottolineare, la rata mensile di un mutuo di 15 anni è di circa il 64% più alta. Spesso, le persone sono attratte dalla durata più breve di un prestito di 15 anni perché consente loro di risparmiare sugli interessi a lungo termine. Ma per qualcuno con un reddito fisso, quella differenza nella rata mensile può fare un'enorme differenza.

Come hai detto tu stesso, non è chiaro che vivrai abbastanza a lungo per vedere il prestito ripagato in entrambi i casi. Quindi, molto probabilmente, i risparmi a lungo termine generati dal breve termine non varrebbero la pena. Adesso fai affidamento sul sostegno finanziario di tuo padre, ma continuerà anche quando lui morirà? In caso contrario, ancora una volta, la rata mensile più elevata di un prestito di 15 anni potrebbe improvvisamente diventare completamente inaccessibile.

Per chi ottiene la casa quando muori, non farà differenza se il mutuo avesse una durata di 15 o 30 anni quando si tratta di risolvere il debito. In effetti, quando moriamo, i nostri debiti legati alla casa devono ancora essere pagati.

Nel tuo caso, sembra che tu non abbia un testamento o non abbia specificato chi dovrebbe ereditare i tuoi beni alla tua morte. La maggior parte degli stati segue un processo per determinare chi ha diritto all'eredità, a cominciare dai coniugi e dai figli, seguiti dai nipoti. Nei casi in cui nessuno di questi individui è in giro, lo stato prenderà in considerazione altri parenti, inclusi fratelli, nipoti e nipoti. Lo Stato può anche ereditare la proprietà stessa.

Se muori senza testamento e lo stato non determina un legittimo erede della proprietà, in teoria il tuo prestatore di mutui ipotecari o prestatore di servizi precluderebbe la casa per coprire il prestito. Se è stato identificato un erede o ne hai nominato uno, la maggior parte degli stati ha leggi per proteggere i propri diritti sulla casa. Quando muori, i tuoi eredi erediteranno il titolo della casa, ma non il suo mutuo. I mutui spesso includono una clausola di vendita che richiede il rimborso del prestito se la casa viene venduta, perché è allora che il titolo viene trasferito.

Quando il trasferimento del titolo avviene tramite un'eredità, le leggi in genere proteggono l'erede. Possono assumere il mutuo e continuare a pagare. In alcuni casi, possono farsi trasferire il mutuo a proprio nome, oppure possono vendere la casa per estinguere il prestito e intascare i proventi che rimangono in seguito.

Se posso oltrepassare un po', ti consiglierei di riconsiderare chi è degno di ricevere la tua eredità. Per natura, la maggior parte di noi pensa di lasciare i propri beni terreni ai consanguinei, ma a mio avviso, la definizione di famiglia è più ampia. Tuo fratello ti ha portato dolore e dici di non avere praticamente alcuna relazione con tua nipote.

Sembra che tu abbia molti amici con cui hai relazioni ricche. Certo, potrebbero non essere di natura romantica, ma sono sicuro che questi amici portano gioia e conforto nella tua vita. Queste persone sono la tua famiglia prescelta e meritano ogni diritto e privilegio che è tipicamente riservato ai consanguinei. In effetti, puoi lasciare in eredità i tuoi beni a un amico piuttosto che a un familiare.

Forse i tuoi amici potrebbero non essere interessati a ereditare il tuo appartamento, ma parlerei con loro per vedere cosa penserebbero di un regalo del genere. Forse loro stessi hanno un figlio o un altro parente che potrebbe trarre vantaggio dall'eredità di una casa in cui vivere (o dal valore finanziario di quella proprietà).

Hai lavorato duramente per mantenere la tua casa e dovresti sentirti a tuo agio sapendo che andrà a qualcuno a cui tieni dopo la tua morte. Chiunque tu identifichi come tuo erede, fagli sapere dei tuoi piani. In questo modo non sarà uno shock alla tua morte e potranno sentirsi ben attrezzati per gestire i vari compiti che derivano da un'eredità.

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