Dovresti comprare una casa in una recessione? Pro e contro

Punti chiave

• Potremmo non essere attualmente in recessione, ma stiamo vivendo alcune circostanze atipiche nella nostra economia, in particolare il mercato immobiliare.
• Ci sono diversi motivi per considerare l'acquisto di una casa durante le recessioni: i due motivi principali sono la minore concorrenza e i prezzi più bassi.
• Ci sono anche diversi potenziali svantaggi, come tassi di interesse altissimi, una soglia minima per la riduzione dei prezzi e potenziali variazioni del reddito se gli Stati Uniti scivolassero ufficialmente in una recessione.

Quando parliamo di finanza personale, spesso ci piace pensare a regole generiche. Ci piacciono queste scorciatoie mentali e le risposte standardizzate perché presentano soluzioni apparentemente semplici.

Ma in realtà, una regola empirica può essere sbagliata una grande percentuale delle volte. Ad esempio, non puoi rispondere alla domanda "Dovresti comprare una casa durante una recessione?" con un netto sì o no. Gran parte della risposta è molto variabile a seconda della posizione, della sicurezza del lavoro e di ciò che accadrà nel prossimo futuro, il che è qualcosa che nessuno può prevedere con precisione.

Detto questo, ci sono alcuni modi utili per pensare se acquistare una casa durante una recessione sia giusto per te, date le tue circostanze uniche.

Siamo in recessione?

Al momento, il National Bureau of Economic Research (NBER) non ha annunciato una recessione, sebbene in genere aspettino molto tempo dopo il fatto per dichiarare le date di inizio e fine di tali eventi economici.

Sappiamo che il NBER esamina insieme i seguenti fattori per determinare se l'economia si trova in una situazione abbastanza grave da dichiarare ufficialmente una recessione:

• Disoccupazione
• Dati sui lavori non agricoli
• Indice dei prezzi industriali (IPI)
• Le vendite al dettaglio
• Reddito personale reale meno trasferimenti (PILT)
• PIL

Mentre il PIL è sceso nel primo e nel secondo trimestre del 1, è risalito durante il terzo trimestre del 2. I numeri della disoccupazione sono ufficialmente tornati ai livelli pre-pandemia, attestandosi al 2022% a novembre 3. I numeri delle vendite al dettaglio di novembre hanno rivelato un mese dello 2022%- calo mensile, ma sono aumentati del 3.7% su base annua. Sebbene l'indice della produzione industriale sia in stallo dall'aprile 2022, non ha subito una picchiata.

Nessuno dei numeri sembra così brutto, ma poiché l'inflazione è alta e abbiamo ancora a che fare con strane circostanze economiche causate dalla pandemia e dal conflitto geopolitico, molte persone hanno ancora la sensazione che ci sia qualcosa che non va nell'economia, tanto che siamo tirando fuori tutta la varietà di soprannomi recessivi come "recessione dei colletti bianchi", "recessione dei gilet della Patagonia" e ora "Richcession".

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Vantaggi dell'acquisto di una casa durante una recessione

Alcuni dei vantaggi dell'acquisto di una casa nei prossimi mesi, indipendentemente dal fatto che otteniamo l'etichetta di recessione o meno, includono:

• Potenziale calo dei prezzi delle case.
• Minore probabilità di entrare in una guerra di offerte.
• Possibilità di rifinanziarsi in futuro con tassi di interesse inferiori.

I prezzi delle case potrebbero diminuire

Il mercato immobiliare ha registrato un rally insostenibile tra dicembre 2019 e giugno 2022, con i prezzi delle case in aumento del 45%. Un aumento così enorme dei prezzi in un periodo così breve non ha precedenti.

Se al momento siamo o meno in recessione, abbiamo iniziato a vedere i prezzi delle case diminuiscono. Il calo del 2.67% dei valori delle case a livello nazionale tra luglio e ottobre 2022 è stata una delle più grandi correzioni dalla seconda guerra mondiale. Alcuni mercati (in particolare quelli nelle grandi città occidentali che hanno perso residenti a causa del lavoro a distanza) hanno visto riduzioni dei prezzi fino al 5.4%.

Tuttavia, queste città non sono gli unici luoghi in cui sono previsti cali. Potrebbero esserci cali ancora maggiori nelle cosiddette "città del boom della bolla". Quando i lavoratori della tecnologia si sono trasferiti, questi sono i luoghi in cui si sono stabiliti.

Luoghi come Morristown, Tennessee; Muskegon, Michigan; e Pocatello, Idaho, secondo Moody's si prevede che subiranno tutti cali di prezzo di oltre il 20% nel prossimo anno se si manifesterà effettivamente una recessione in piena regola.

Non tutti i mercati subiranno perdite, ma se sei alla ricerca di una casa in un'area che lo fa, l'acquisto nel corso del prossimo anno potrebbe significare un prezzo di adesivo inferiore.

È meno probabile che tu entri in una guerra di offerte

La follia è seguita durante la mania abitativa pandemica. Non solo gli acquirenti stavano entrando in oltraggiose guerre di offerte, ma stavano anche rinunciando a pratiche di acquisto intelligenti, come richiedere un'ispezione prima dell'acquisto.

Fortunatamente per gli acquirenti, queste guerre di offerte si sono raffreddate. Ciò non significa solo che è meno probabile che tu paghi prezzi superiori a quelli di mercato per una casa. Significa anche che puoi prendere decisioni informate, facendo affidamento su ispezioni per avvisarti di eventuali problemi con la proprietà prima dell'acquisto.

Puoi rifinanziare in futuro

Le tariffe in questo momento sono abbastanza alte. Mentre la media nazionale su un mutuo a tasso fisso di 30 anni è scesa al di sotto del 7% (era il 6.47% al 30 dicembre 2022), questo numero è ancora molto più alto dei tassi di interesse sui mutui che abbiamo visto all'inizio del 2022 , prima degli aumenti dei tassi della Fed iniziati a marzo.

Tuttavia, possiamo aspettarci che questi tassi scendano di nuovo se la Fed riuscirà a utilizzarli per abbassare l'inflazione. La Fed ha indicato che intende farlo aumentare i tassi per tutto il 2023, ma in seguito potrebbe esserci la possibilità di rifinanziarsi a tassi inferiori.

Contro di acquistare una casa durante una recessione

Ci sono anche alcuni potenziali svantaggi nell'acquistare una casa in questo momento. Loro includono:

• Alti tassi di interesse ipotecari attuali
• Un minimo sul prezzo diminuisce
• L'inventario è scarso attualmente e durante le recessioni in generale
• Mancanza di sicurezza del lavoro/reddito, soprattutto se lavori nel settore tecnologico

Una recessione non significa automaticamente tassi di interesse più bassi

Se in questo momento siamo in una recessione, ne stiamo vivendo uno in cui i tassi sono più alti di quanto non fossero in precedenza. L'aumento dei tassi di interesse contribuisce in modo determinante al raffreddamento del mercato immobiliare. Perché l'inflazione è ancora così alta, non stiamo vedendo i tassi di interesse più bassi che in genere si accompagnano a una recessione tradizionale.

Il mercato immobiliare ha attualmente un pavimento

Si prevede che i prezzi delle case diminuiranno nel corso del prossimo anno, ma c'è un limite. La maggior parte degli economisti non prevede un crollo in stile 2008. Una grande ragione per questo è che c'è semplicemente scorte insufficienti a prezzi accessibili. Il problema non è che gli americani non vogliono comprare case. Il problema è che non possono permettersi di farlo.

Ciò significa che una volta che i prezzi scenderanno abbastanza, ci sarà ancora domanda. Sebbene questa sia una buona notizia per gli attuali proprietari di case, limita la bontà di un affare che sarai in grado di trovare come potenziale acquirente. È improbabile che troverai inventario a prezzi pre-pandemia, anche con l'attuale tendenza al ribasso dei prezzi.

L'inventario può essere più sottile durante una recessione

Durante una recessione, gli attuali proprietari di case hanno meno probabilità di elencare. Stanno osservando queste tendenze immobiliari tanto quanto gli acquirenti e molti potrebbero aspettare di mettere la loro casa sul mercato fino a quando non ci saranno condizioni più favorevoli.

Abbiamo già visto questo scenario iniziare a svolgersi nel passati diversi mesi.

È più probabile che la tua situazione reddituale cambi durante una recessione

Uno degli indicatori chiave di una recessione sono i numeri della disoccupazione. Durante una recessione, è più probabile che tu perda il lavoro, il che renderebbe più difficile tenere il passo con un mutuo. Potresti non volerti bloccare in un impegno finanziario di 30 anni in tali circostanze.

In questo momento, non stiamo vedendo numeri di disoccupazione che indicherebbero una recessione. Nel mercato del lavoro nel suo complesso, ci sono 1.7 posti di lavoro aperti per ogni individuo disoccupato.

Ma se lavori in certi settori, come la tecnologia, è più probabile che tu sia preoccupato di mantenere il tuo lavoro. Sebbene questo settore rappresenti solo il 2% del mercato del lavoro americano, se lavori per un'azienda basata sulla tecnologia, hai più motivi per preoccuparti della sicurezza del tuo lavoro nel prossimo futuro.

Il fatto che questo settore stia subendo licenziamenti di massa potrebbe ulteriormente aggravare il calo sproporzionato dei prezzi che vediamo nella Silicon Valley e nelle città del boom delle bolle.

Conclusione

Se siamo in una recessione, è strano. Le regole tradizionali non sembrano applicarsi alle attuali circostanze di mercato uniche.

Il fatto che sia o meno un buon momento per acquistare una casa sarà molto variabile, a seconda del mercato in cui stai acquistando, della tua disponibilità a sottoscrivere tassi più alti nella speranza di un rifinanziamento in futuro e del tuo impiego a breve termine prospettiva.

Mentre la maggior parte degli americani detiene la stragrande maggioranza della propria ricchezza in equità domestica, la proprietà della casa non è l'unico modo per garantire il futuro finanziario della tua famiglia. Puoi anche investire nel mercato azionario utilizzando uno dei Q.ai Kit di investimento alimentato dall'intelligenza artificiale e proteggersi da queste strane circostanze economiche con Protezione del portafoglio. Questo è anche un modo per mantenere i tuoi risparmi per un acconto funzionante mentre cerchi l'affare giusto - questo mantiene anche i tuoi soldi liquidi in modo da poterti muovere rapidamente quando sarà il momento.

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