Altre due "scarpe da abbandonare" nel mercato immobiliare fino a ...

Realtà attuali - e possibili conseguenze - di come il mercato immobiliare commerciale potrebbe evolversi nei prossimi mesi

Di recente ho appreso l'origine della frase "aspettando che cada l'altra scarpa". Alla fine del diciannovesimo secolo, i residenti negli appartamenti di New York City potevano sentire i rumori dei vicini che vivevano sopra di loro. Un suono comune era togliere le scarpe; una volta che hai sentito il tonfo sordo di una scarpa che colpisce il pavimento, ti aspettavi di sentire cadere l'altra scarpa poco dopo.

Il primo passo nel mercato degli immobili residenziali e commerciali negli Stati Uniti è stato l'intero anno 2022: consistenti aumenti dei tassi di interesse, una significativa riduzione dei volumi di vendita e una brutta copia dei prezzi degli immobili. Tre dei primi sei nuovi costruttori di case nel paese hanno recentemente riportato nuovi ordini netti per l'autunno 2022 con un calo del 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) e 80% (KB HomeKBH
). Nel dicembre 2022, il Dipartimento del Commercio degli Stati Uniti ha riferito che le vendite di nuove case unifamiliari sono diminuite 27% da dicembre 2021.

Per le società immobiliari commerciali, in particolare nel mercato degli uffici, le condizioni rimangono disastrose. Secondo studi recenti, fino a 71% di spazi per uffici potrebbe supportare "quattro volte il loro utilizzo attuale". Statistiche come queste mettono seriamente in discussione le statistiche nazionali sui posti di lavoro vacanti.

Diciamo la verità; Il 2022 non è stato bello. Eppure gli esperti non sono ancora sicuri di come potrebbe prendere forma il 2023. Quante altre scarpe devono cadere prima di poter chiamare il proverbiale "tutto chiaro" nel settore immobiliare residenziale e commerciale? La risposta è due e un possibile terzo (per tutti quei giocatori di picche là fuori):

1. Audit
2. Tasse comunali
3. (Possibile) vendita forzata

La prima scarpa a cadere: audit

La maggior parte delle società di private equity immobiliari ha una fine d'anno di dicembre e deve fornire rendiconti finanziari certificati alle proprie banche e investitori entro la fine di marzo o aprile. Poiché il dicembre 2021 è stato letteralmente il contesto di tassi di interesse più bassi della storia, mentre gli affitti stavano aumentando molto rapidamente (cioè l'inflazione), il valore degli immobili era quasi privo di gravità. Avanti veloce fino alla fine del 2022 e le condizioni erano molto diverse, eppure molti investitori immobiliari non hanno rivalutato in modo proattivo il valore delle loro proprietà immobiliari di fronte a tassi di interesse notevolmente più alti.

Perché alcuni investitori immobiliari non hanno rivalutato i loro valori? Da un lato, gli affitti e quindi i profitti erano probabilmente ancora in aumento nel 2022 rispetto al 2021. D'altra parte, ai proprietari immobiliari piace credere che se generano maggiore redditività creano più valore, il che è vero. Ma nel settore immobiliare, la valutazione richiede di moltiplicare i profitti per un fattore di valutazione per ottenere la risposta finale (giusto per rendere le cose un po' più confuse). Dividi il tuo profitto per una percentuale, chiamata tasso di capitalizzazione, per ottenere il valore attuale della tua proprietà. I tassi massimi tendono a seguire i tassi di interesse. All'aumentare dei tassi di interesse, i tassi massimi aumentano. Quando i tassi massimi aumentano, il valore degli immobili diminuisce.

Quindi, a parità di condizioni, se un proprietario immobiliare ha realizzato più profitti nel 2022 che nel 2021 sulle proprie proprietà immobiliari, è probabile che abbia ancora valutazioni inferiori rispetto a un anno fa perché i tassi di interesse sono aumentati di quasi 5 punti percentuali.

E la stagione degli audit è il momento della verità. Con un numero significativamente inferiore di transazioni, il che significa meno compensi per i periti che valutano le proprietà commerciali, gli investitori immobiliari dovranno difendere i loro valori per la prima volta dal picco dei tassi. Tutta questa "rivalutazione" sta avvenendo proprio ora e durerà per i prossimi 60-90 giorni. C'è una probabilità relativamente bassa che il valore sia superiore a quello dell'anno scorso.

Perché tutto questo è importante? Se il valore massimo del prestito di un investitore con il suo prestatore è dell'80%, la banca ti presterà solo l'80%, anche se il valore della tua proprietà diminuisce. Cosa succede se l'investitore deve alla banca più di quanto è disposto a prestarti? O devi rimborsare l'intero prestito o dare alla banca più denaro (o altri beni) come garanzia. Durante la pandemia, le banche si sono affrettate ad apportare modifiche e coprire comunque gli investitori, ma oggi le cose sono molto diverse.

Le attuali condizioni del mercato finanziario sono drammaticamente più tese. I proprietari che potrebbero essere stati al sicuro negli ultimi anni potrebbero ora essere costretti a trovare altre opzioni di finanziamento. O diventare venditori forzati.

Ci sono investitori che sono stati sia astuti che onesti in modo proattivo di fronte all'aumento dei tassi di interesse (anche se il reddito stava ancora salendo sulle loro proprietà), ma molti hanno mantenuto i loro valori gli stessi del 2021. Alcuni li hanno persino alzati.

Coloro che hanno preso a calci la valutazione lungo la strada potrebbero essere costretti a riconoscere il fatto che i tassi di interesse sono in aumento. Anche se stanno andando bene, le banche potrebbero costringerle a rispondere alla domanda: i tuoi prestiti soddisfano il test del valore?

La seconda scarpa da buttare: rotoli fiscali ridotti

Se sei una città, una contea o un distretto scolastico che riscuote tasse sugli immobili, il tuo reddito si basa su due cose: 1. Aliquote di macinazione (aliquote fiscali) e 2. Il valore delle proprietà che stai tassando.

C'è sempre una differenza tra quanto un perito dice che vale una proprietà e qual è il valore imponibile. È probabile che nei prossimi due mesi e trimestri si verifichino riduzioni molto significative dei valori immobiliari nei tribunali. Poiché revisori e proprietari di immobili discutono su quanto possano essere alti i valori per i dati finanziari sottoposti a revisione, quegli stessi proprietari di immobili tendono a combattere i tribunali per ottenere il valore di valutazione fiscale più basso possibile dai comuni.

Che cosa vuol dire? Se tassi di interesse più elevati si traducono in valori più bassi durante la stagione degli audit, gli investitori immobiliari che possiedono quelle proprietà faranno il loro prossimo viaggio in tribunale per ridurre l'importo delle tasse che stanno pagando ai comuni.

Una riduzione del valore degli immobili e un aumento dei tassi di sfitto significa minori entrate fiscali per le città. Poiché le città svolgono un ruolo molto importante nel fornire diverse forme di finanziamento per portare a termine gli affari immobiliari, è problematico prevedere riduzioni significative delle entrate fiscali in luoghi in cui i miglioramenti delle infrastrutture sono vitali per l'avanzamento dello sviluppo immobiliare.

Per dirla semplicemente, minori entrate fiscali significano minori opportunità per gli sviluppatori.

Questa particolare scarpa sarà molto regionale. I comuni hanno diversi stati di sostenibilità finanziaria. Quelli con mercati degli uffici più piccoli, ad esempio, probabilmente se la caveranno meglio. La preoccupazione per il registro fiscale potrebbe anche essere mitigata da un aumento delle aliquote fiscali, che potrebbe temporaneamente risolvere un buco nelle entrate, ma alla fine rende qualsiasi luogo meno attraente per gli investitori a lungo termine.

La (possibile) terza scarpa da buttare: venditori forzati

Vorrei chiarire una cosa: non sto prevedendo il mercato di un venditore forzato. Può succedere; potrebbe non esserlo.

Ma mentre guardiamo cadere le prime due scarpe, dobbiamo tutti tenere le orecchie aperte per sentire se quella terza scarpa cade per i mercati immobiliari e commerciali. È del tutto possibile che la combinazione di questi primi due fattori - valutazioni verificate e entrate fiscali ridotte - porti gli investitori a diventare venditori forzati.

Le domande che dobbiamo porci ora sono: "Quando lo scopriremo?" e "Quanto tempo ci vorrà?" La risposta breve è che probabilmente lo sapremo entro l'estate. La primavera è un ottimo momento per vedere la forza del mercato dei consumatori perché la stagione delle vendite primaverili è quando la maggior parte dei consumatori acquista nuove case (in tempo) per il prossimo anno scolastico. Le prime foglie di tè nella stagione delle vendite primaverili sembrano andare bene, ma la situazione potrebbe cambiare rapidamente se i tassi di interesse dovessero salire per qualche motivo.

Sarà anche estate prima che le banche siano in grado di decifrare soluzioni per coloro che non soddisfano i test LTV dei loro prestiti.

Se le valutazioni inferiori delle proprietà non si tradurranno in vendite forzate, credo che ci avvicineremo al cessato allarme nel mercato immobiliare. La maggior parte dei cicli di ribasso delle abitazioni dura molto più di un anno, ma negli immobili commerciali tutto è più volatile di quanto non fosse in passato. I picchi sono più alti, la velocità dei ribassi è più rapida e credo che quando gli investitori sentiranno che i tassi sono stabili e il rischio di vendite forzate sarà neutralizzato, ci sarà una vera domanda di asset immobiliari.